Les profils que j'accompagne
Mes clients non-résidents sont le plus souvent dans l'une de ces situations :
- Expatriés français à Londres, Bruxelles, Genève, Luxembourg ou Singapour, qui achètent une résidence secondaire ou un investissement sur la Côte d'Azur
- Frontaliers travaillant à Monaco, en Suisse ou au Luxembourg, avec des revenus en devises
- Résidents étrangers (Royaume-Uni, États-Unis, Asie) qui achètent une résidence de vacances ou un bien locatif
- Projets de retour en France : préparer son financement avant le retour, pour acheter dès l'arrivée
Votre achat, étape par étape
- Appel découverte (30 min, offert). Nous regardons votre capacité d'emprunt, votre apport et le budget réaliste de votre projet.
- Audit du dossier et sélection bancaire. Je constitue vos documents et sélectionne les deux ou trois établissements dont les critères correspondent à votre profil.
- Pré-accord avant l'offre d'achat. Une position de financement écrite rend votre offre crédible auprès du vendeur et vous protège dans le compromis de vente.
- Compromis de vente. Signé avec une condition suspensive de financement calibrée sur le délai réel, pas sur un délai optimiste.
- Analyse bancaire et négociation. Je présente et défends votre dossier, puis je négocie le taux, l'assurance emprunteur, la garantie et les conditions de remboursement anticipé.
- Offre de prêt. Signée électroniquement, suivie du délai légal de réflexion de 10 jours.
- Signature chez le notaire. En personne ou par procuration, avec le déblocage des fonds par la banque.
Délai réaliste : 8 à 12 semaines entre l'offre acceptée et les clés, jusqu'à 14 semaines depuis l'extérieur de l'Europe.
Les spécificités d'un prêt non-résident en France
L'apport. Les banques françaises demandent un apport plus important aux non-résidents. Seuils habituels en 2026 :
- Résidents européens payés en EUR : 20 % minimum (10 % frais + 10 % apport)
- Résidents britanniques payés en GBP : 30 % minimum
- Résidents suisses payés en CHF : 30 % minimum
- Profils complexes (indépendants, revenus crypto, structures offshore) : au cas par cas
La devise des revenus. Seules quelques banques acceptent un prêt en euros quand vos revenus sont dans une autre devise. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole Britline (pour les résidents britanniques) et deux ou trois banques privées sont les principales options.
Le taux d'endettement. Le plafond français est de 35 % (en incluant le futur crédit) — mais les banques appliquent des décotes de change sur les revenus étrangers (typiquement -10 à -30 %) pour couvrir le risque de change.
La checklist des documents pour un prêt non-résident
Un dossier complet dès le premier jour fait gagner deux à trois semaines. Voici ce que les banques demandent aux emprunteurs non-résidents :
- Identité : passeport valide, justificatif de domicile à l'étranger (facture de moins de 3 mois)
- Revenus (salariés) : 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, 2 derniers avis d'imposition
- Revenus (indépendants) : 2 à 3 ans de comptes certifiés et déclarations fiscales
- Relevés bancaires : 3 derniers mois pour chaque compte, épargne incluse
- Apport : justificatifs des fonds et de leur origine (contrôles anti-blanchiment)
- Crédits en cours : tableaux d'amortissement des prêts existants
- Situation familiale : acte de mariage ou contrat de mariage si applicable
- Le bien : compromis signé ou description détaillée et prix
Les documents qui ne sont ni en français ni en anglais peuvent nécessiter une traduction certifiée. Je relis tout avant l'envoi à la banque : votre dossier est présenté une fois — et bien présenté.
Le budget total : ce qu'il faut prévoir au-delà du prix
- Frais de notaire (essentiellement des taxes) : environ 7–8 % du prix dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf
- Apport : 20 à 40 % du prix selon votre résidence et votre devise
- Garantie du prêt (hypothèque ou caution) : environ 1 à 2 % du montant emprunté
- Assurance emprunteur : obligatoire, et entièrement négociable — c'est souvent la plus grosse économie
- Honoraires : 1 % du montant emprunté (minimum 3 000 €), uniquement en cas de prêt signé
- Transferts de devises : passez par un spécialiste du change plutôt que par votre banque
Un accompagnement 100 % à distance
Pas besoin de venir en France pour votre prêt. Tout le parcours se fait à distance :
- Appel découverte en visio (30 min, offert)
- Dépôt sécurisé des documents via un espace client chiffré
- Rendez-vous bancaires gérés en votre nom
- Offre de prêt signée électroniquement (autorisé par la loi française depuis 2022)
- Signature chez le notaire possible par procuration
Où acheter sur la Côte d'Azur
Mon expertise locale couvre toute la Riviera : Nice, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Èze, Menton, Cap d'Antibes, Juan-les-Pins, Cannes, Mougins, Valbonne, Grasse, Saint-Paul-de-Vence. Je sais quelle banque finance quel micro-marché — une villa au Cap d'Antibes ne passe pas par le même canal qu'un appartement à Nice Carré d'Or.
Résidence secondaire à Cannes, investissement locatif à Antibes, appartement locatif à Nice ou retraite à Menton : je structure le bon financement.
À lire aussi
Honoraires & rémunération
Mes honoraires sont de 1 % du montant emprunté, minimum 3 000 €. Vous ne payez que si vous signez le prêt que j'ai négocié. Appel découverte, audit du dossier, sélection bancaire et négociation sont inclus — aucun frais avant l'obtention du prêt, aucun coût caché.
Sur un prêt non-résident typique de 400 000 €, mes clients économisent en moyenne 15 000 à 30 000 € sur la durée du prêt (taux, assurance, garantie) par rapport à une offre directe en banque — mes honoraires sont largement amortis.
Appel découverte offert · 30 min
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FAQ
- Oui. Les banques françaises financent les non-résidents (expatriés, Français de l'étranger, résidents étrangers) à condition que votre dossier soit solide : revenus stables, apport suffisant, historique bancaire sain. L'apport demandé est plus élevé que pour les résidents (généralement 20 à 40 %).
- En règle générale : 20 % si vous êtes un résident européen payé en euros, 30 % si vous êtes payé dans une autre devise européenne, 40 % si vos revenus sont en GBP ou CHF. Je négocie pour optimiser ces seuils selon votre profil.
- Oui, mais seules quelques banques françaises acceptent ce décalage de devise. Mon réseau inclut ces établissements — BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole Britline (pour les résidents britanniques) et quelques banques privées pour les dossiers patrimoniaux.
- Comptez 8 à 12 semaines entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire — plus longtemps que pour les résidents (6 à 8 semaines). Ce délai supplémentaire couvre la traduction des documents, les contrôles anti-blanchiment et l'analyse transfrontalière du dossier.
- Pas nécessairement. La plupart des étapes se font à distance (visioconférences, signatures électroniques, partage sécurisé des documents). La signature chez le notaire peut se faire par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.
- Passeport, justificatif de domicile à l'étranger, 3 derniers bulletins de salaire (ou attestations comptables si indépendant), 2 derniers avis d'imposition, 3 mois de relevés bancaires, contrat de mariage le cas échéant, justificatifs de l'origine de l'apport. Les documents étrangers peuvent nécessiter une traduction certifiée.
- Oui. Location meublée (LMNP), location classique, location saisonnière sur la Côte d'Azur — je structure régulièrement des financements d'investissement pour des non-résidents, avec des banques qui intègrent les loyers attendus dans votre taux d'endettement.
- Oui, un compte français est nécessaire pour recevoir les fonds et payer les mensualités par prélèvement SEPA. Je vous aide à en ouvrir un auprès de la banque qui accorde le prêt — entièrement à distance.
- Mes honoraires sont de 1 % du montant emprunté (minimum 3 000 €), dus uniquement si vous signez le prêt que j'ai négocié. L'appel découverte et l'audit de votre dossier sont offerts.